2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。2014年3月，中国保监会向各人身保险公司下发了《征求意见稿》，决定以房养老试点，其中北京、上海、广州和武汉成为首批试点城市，试点工作至2016年3月31日截止。

以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。在老人去世后，保险公司或银行收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。其表现形式为：（1）子女养老，房产由子女继承；（2）抚养人养老，房产由抚养人继承；（3）租出大房再租入小房，用房租差价款养老；（4）将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老；（5）售出大房，换购小房，用差价款养老；（6）将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老；（7）将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。第一种形式属于家庭养老，取决于子女的孝心和孝行；中间的几种形式属于自助性养老，有较高的交易成本和不确定性（自己售房和出租房等均有较大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有较大不确定性）；最后一种形式为社会机构承揽的反向抵押贷款养老，属于社会机构提供的以房养老业务，可以为适合以房养老的人群提供更为便捷的服务。

以房养老需要具备的条件有：（1）拥有产权，自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。（2）独立住房，在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作。否则，老人亡故后，子女便无处可居。（3）家境适中，当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老；而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。（4）地价较高，老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。需要强调的是，房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。

 “以房养老”政策在一定程度上能够缓解当前中国的住房问题。当前，一方面有越来越多的年轻人买不到房；另一方面，又出现了大量的空房被搁置，“以房养老”政策能够把老人死后空余出来的房子再流入市场中进行买卖。同时，该政策对于当前中国日益严重的“老龄化”问题也能起到一些有益作用，老人以房养老在很大程度上能减轻社会的负担。“以房养老”对于中国几千年来的“重男轻女”观念也起了冲击作用，它带给人们这样一种新观念，即养老不一定非得有儿子，凭自己也能过好晚年，所以生男生女一个样。

 但是，“以房养老”政策在实施的过程中也出现了一些问题：（1）“以房养老”没有明确的法律法规对其进行规范，一方面，政府难以推行它；另一方面，出现有关纠纷事件后，难以运用法律手段进行解决；（2）现在的“以房养老”主要是社区、金融组织与老人之间就老人死后的房产与老人生前每个月应享有的待遇达成协议，从签订协议到具体实施的过程没有机制对它进行监督，也无法做到公开透明，所以老人与社区或金融组织难免会产生矛盾，老人的权益很有可能得不到保障；（3）传统的“养儿防老”观念依然深入人心，“以房养老”难被大部分老年人接受。“养儿防老”观念是中国几千年来的主流思想，“以房养老”一时难以被大部分老年人接受，即使尝试参与“以房养老”，也有老年人声称后悔了，他们认为在与社区签订协议后每个月不能真正拿到协议规定的金额；（4）多数老人不能真正理解以房养老，认为这是国家又在变相“吸取”他们的钱，甚至有人认为“以房养老”还不如“以房租养老”；(5)目前中国的养老机构在设备、制度、服务等方面都不够完善，所以多数老人不愿离开自己的家到养老机构住；（6）“以房养老”适用于拥有住房又没有子女的孤寡老人，这类弱势群体的利益难以得到保障。

  针对以上问题有如下一些解决办法：（1）建立并不断完善有关法律法规，做到有法可依；（2）建立对“以房养老”政策实施的监督机制，并完善相关制度，做到公开透明，同时，明确有关国家工作人员对老人与相关社区、金融组织的矛盾进行调解的职责；（3）利用媒体、网络、报纸多途径对“以房养老”进行宣传，增进公众对该政策的认识，在宣传中可以采取典例法，对“以房养老”实施的成功案例加大宣传的力度，逐渐改变老人的养老观念；（4）在宣传中不仅要做到宣传的对象广，还要做到内容完整、程度深；（5）重视并不断完善养老机构的设备和服务，为老人创造一个良好的环境度过晚年；（6）在制度设计中要考虑到保障老人合法权益，建立相关制度并进行落实；同时，要建立法律援助机构对孤寡老人进行义务的法律援助，保护他们的合法利益。                      (太平洋寿险楚雄中心支公司   艾丹）